부동산경매의이해

안녕하세요. 오늘은 부동산 경매의 개념에 대해 알아보겠습니다.

 

지난 정부에서 집값이 많이 오르기도 했고, 요즘에는 누구나 부동산에 많은 관심을 두고 계시기 때문에 부동산 경매라는 개념도 익숙하실 것 같습니다. 공부하지 않으면 뒤처질 수밖에 없다는 생각을 요즘 계속하고 있는데요. 그래서 오늘은 저도 공부하고, 공부한 정보를 공유해 드리기 위해 경매에 대해 작성해 보았습니다.

 

경매는 판매자가 여러 명의 구매희망자 중 가장 높은 가격을 제시한(청약) 사람과 거래하는 매매의 한 형태입니다. 어떤 목적물을 대상으로 경매가 이루어지느냐에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있고, 경매를 누가 집행하느냐에 따라 공경매와 사경매로 구분됩니다.

 

1. 경매의 의의

 

가장 먼저, 경매라는 말의 뜻을 알아보아야겠죠. 경매는 판매자가 구매를 희망하는 사람 중에서 가장 높은 가격으로 구매하고자 하는 사람과 거래하는 형태입니다. 물건을 팔고자 하는 사람을 “매도인”이라고 하고, 물건을 사고자 하는 사람들을 “매수 희망인” 이라고 하며, 매수 희망인 듯이 구매 의사를 표하는 것을 “청약”이라고 합니다. 경매에서는 매수 희망인들 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 거래가 이루어지는 것이 핵심입니다.

 

우리가 흔히 말하는 부동산 경매는 위와 같은 형태보다는, 채권자와 채무자 관계가 등장합니다. 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)로부터 채권을 회수하지 못했을 경우, 다시 말해 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우에 채권자가 경매를 통해 회수하고자 하는 경우에 경매가 이루어집니다. 채권자는 법원에 채무자의 채무불이행을 이유로 경매를 신청하고, 법원이 입찰을 통해 채무자의 동산 또는 부동산을 매각한 뒤, 매각대금으로 채권자의 채권을 충당합니다. 이것은 법원경매라고 부르고, 우리가 흔히 알고 있는 부동산 경매입니다.

 

 

2. 법원경매의 특징

 

법원경매는 법원에서 진행하는 만큼, 법적인 절차와 내용을 철저히 준수하기 때문에 투명하고 공정하게 진행된다는 특징이 있습니다. 일반적인 경매는 매수 희망인 들의 호가에 따라 주먹구구식으로 진행되는 경우도 있지만, 법원 경매의 경우 그렇지 않다는 장점이 있습니다.

 

3. 법원경매 방법과 절차

 

1) 채권자의 경매 신청

 채권을 회수하지 못하여 법원경매를 신청하는 경우는 경험하지 않는 편이 좋겠습니다만, 만약 경매를 통해 권리를 되찾아야 하는 일이 생긴다면 이렇게 하시면 됩니다. 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하시면 됩니다. 이때 관할 법원은 [대법원 홈페이지(https://www.scourt.go.kr) 대국민 서비스-정보-전국 법원·등기소 정보]에서 확인할 수 있습니다.

경매 신청서류는 1) 부동산 강제경매신청서 2) 집행권원의 집행력 있는 정본 3) 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 4) 부동산 등기사항 전부증명서 5) 부동산목록 6) 수입인지 7) 대법원 수입증지 8) 등록세 9) 비용의 예납

2) 경매개시결정

위의 서류가 법원에 접수된 이후, 법원은 신청서와 첨부서류를 전부 검토하여 경매 개시 여부를 결정합니다. 이때 강제경매인 경우에는 법원은 경매 절차를 개시하면서 동시에 해당 부동산의 압류를 가합니다. 부동산 압류에 대해서도 헷갈리시는 분들이 많으실 텐데, 부동산 압류 이후에는 채권자가 그 부동산에 대한 관리나 이용은 가능하지만, 타인에게 양도하거나 처분하는 것은 불가능합니다.

3) 매각 준비

경매개시결정 이후 매각이 시작됩니다. 채권자에게는 배당요구의 신청을 받고, 집행관에게는 부동산과 관련된 사항의 조사를 명합니다. 이때 관련된 사항이란, 부동산의 현재 상태, 점유 관계, 보증금의 액수나 기타 사항들을 포함합니다.

법원은 매각 방법을 지정하고, 매각 기일을 지정하며 공고합니다. 입찰자는 법원 게시판, 신문 등을 통해 경매 부동산에 대한 정보를 습득할 수 있습니다. 인터넷 법원경매 공고란의 링크는 아래와 같습니다. 

https://www.courtauction.go.kr

대한민국법원 법원경매정보

4) 입찰

입찰 참여와 입찰 진행 과정은 법원에서 지정한 매각방식에 따릅니다. 입찰 마감 후에는 입찰자들을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉해 최고가로 매수인가를 한 사람에게 고지합니다. 입찰자를 제외한 나머지는 매수의 책임에서 벗어나 매수신청보증을 즉시 돌려받게 됩니다.

이후 법원의 매각허가결정이 이루어지고, 매수인이 매각대금을 지급한 뒤 권리를 취득하게 됩니다.

위의 과정을 그림으로 쉽게 표현하면 다음과 같습니다.

(출처: 대한민국 법원)